Contributi a fondo perduto per acquisto immobili

Quando un imprenditore chiama per chiedere se esiste un contributo a fondo perduto per comprare il capannone, nella quasi totalità dei casi la risposta corretta è no. Non perché manchino i bandi, ma perché l’acquisto di un immobile è, nella grande maggioranza delle misure agevolative italiane, una spesa esplicitamente non ammissibile.

È una risposta che spiazza. L’immobile è spesso la voce più pesante del piano di investimento, quella che pesa di più sul cash flow e che quindi si vorrebbe agevolare per prima. Eppure è proprio quella che il legislatore, nazionale ed europeo, tiene fuori quasi sempre.

Vediamo perché funziona così, quali sono le misure che escludono l’immobile in modo esplicito, e soprattutto quali sono le eccezioni che consentono davvero di portare terreni e fabbricati dentro un progetto agevolato.

La regola generale: l’immobile non è spesa ammissibile

La finanza agevolata italiana finanzia in via ordinaria beni strumentali nuovi: macchinari, impianti, attrezzature, hardware, software, brevetti. Talvolta le opere murarie, quasi sempre con un tetto percentuale. Molto raramente il fabbricato in quanto tale.

La logica è che l’incentivo pubblico serve a far crescere la capacità produttiva, non a spostare un asset patrimoniale da un soggetto a un altro. Comprare un capannone che già esiste, di per sé, non aggiunge nulla al sistema economico: cambia solo l’intestatario. Da qui l’esclusione quasi sistematica.

Ci sono poi due ragioni tecniche che pesano altrettanto. La prima è il rischio di operazioni tra parti correlate, cioè la compravendita tra soggetti collegati costruita per drenare contributo pubblico. La seconda è la difficoltà di stabilire un prezzo di mercato oggettivo su un bene unico e non replicabile, cosa che invece è banale su un tornio a catalogo.

Attenzione a una distinzione che salta agli occhi solo leggendo il bando: acquisto dell’immobile e opere murarie sono due voci di spesa diverse. La seconda è spesso ammessa, entro un limite percentuale. La prima quasi mai.

Perché i bandi escludono l’acquisto di immobili

Chi presenta domande sa che l’esclusione non è mai una svista redazionale. È scritta nero su bianco nella sezione “spese non ammissibili” e viene applicata in istruttoria senza margini interpretativi.

Nei casi in cui l’immobile è invece ammesso, il legislatore lo circonda sempre di paletti pesanti: un tetto percentuale sul totale, l’obbligo che l’acquisto rientri in un investimento iniziale più ampio, il divieto di acquisto tra soggetti collegati, un vincolo di destinazione pluriennale. Nessuno di questi paletti è casuale. Servono a garantire che l’immobile sia il contenitore di un progetto produttivo, e non il progetto stesso.

Questa è la chiave di lettura da tenere presente per tutto il resto dell’articolo: nessuna misura agevolativa italiana finanzia il solo acquisto dell’immobile. Anche dove l’immobile è ammesso, deve essere accompagnato da investimenti produttivi.

Un chiarimento sui termini, perché nel linguaggio comune si sovrappongono e nei bandi no. Il contributo a fondo perduto è una somma che non si restituisce, erogata quasi sempre a rimborso dopo la spesa. Il contributo in conto impianti è la sua forma tecnica quando è calcolato su beni ad utilità pluriennale. Il finanziamento agevolato, o finanziamento a tasso zero, va invece restituito: costa meno di un prestito bancario, ma resta debito. L’espressione “prestiti a fondo perduto” che spesso viene utilizzata, non corrisponde a nulla di esistente. Molte misure combinano le due forme, ed è su quella combinazione che va costruito il business plan.

Sui beneficiari vale una regola trasversale: gli incentivi che ammettono l’immobile si rivolgono a imprese titolari di partita IVA e iscritte al Registro delle Imprese, con requisiti che variano tra micro e piccole imprese, medie imprese e grandi imprese. La persona fisica che compra un immobile commerciale sperando di agevolarlo non ha, di norma, alcuno strumento a disposizione.

Le misure che lo escludono in modo esplicito

Vale la pena elencare le esclusioni più rilevanti, perché sono esattamente le misure a cui pensa l’imprenditore quando immagina di comprare l’immobile con il contributo.

Beni strumentali – Nuova Sabatini. La misura MIMIT copre macchinari, impianti, attrezzature industriali e commerciali, hardware, software e tecnologie digitali. Non sono in nessun caso ammissibili le spese relative a terreni e fabbricati, così come i beni usati o rigenerati e le immobilizzazioni in corso. La Legge di Bilancio 2026 ha rifinanziato la Nuova Sabatini 2026, ma il perimetro delle spese non è cambiato.

Resto al Sud 2.0 e Autoimpiego Centro-Nord. Le due misure del Piano Integrato Autoimpiego gestite da Invitalia, introdotte dagli articoli 17 e 18 del DL 60/2024 e attuate con il DM 11 luglio 2025, escludono espressamente l’acquisto di terreni e di immobili. Sono ammesse le opere edili di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, solo nell’ambito del contributo per programmi di investimento e nel limite del 50% delle spese ammesse. I locali vanno quindi acquisiti in locazione o comodato.

Nuovo Piano Transizione 5.0 (iperammortamento 2026). Ragiona per definizione su beni mobili strumentali. L’immobile non rientra nel perimetro.

Detto questo, passiamo a ciò che serve davvero: le eccezioni.

Le eccezioni: dove l’immobile entra davvero

Credito d’imposta ZES unica

È l’eccezione più importante del panorama nazionale, ed è quella che rende le regioni del Sud strutturalmente diverse dal resto d’Italia sul tema immobili.

Il credito d’imposta previsto dall’articolo 16 del DL 124/2023, convertito dalla legge 162/2023, ammette tra le spese agevolabili l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali effettivamente utilizzati per l’esercizio dell’attività nella struttura produttiva. L’acquisto può avvenire anche mediante locazione finanziaria (con la Risposta 32/2026 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i beni immobili acquisiti in leasing rientrano nell’agevolazione).

Il limite operativo è chiaro: il valore dei terreni e dei fabbricati non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato. Se il capannone costa 400.000 euro, il progetto complessivo deve valere almeno 800.000 euro. Non sono ammissibili le spese di ristrutturazione degli immobili, e le acquisizioni devono avvenire tra soggetti privi di rapporti di controllo o collegamento ai sensi dell’articolo 2359 del codice civile, a condizioni di mercato.

Un dettaglio che in istruttoria fa la differenza: gli investimenti in beni immobili strumentali sono agevolabili anche se riguardano beni già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo svolgimento di un’attività economica. Il capannone usato, quindi, non è di per sé un ostacolo.

La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato la misura al triennio 2026-2028, con dotazioni di 2,3 miliardi per il 2026, 1 miliardo per il 2027 e 750 milioni per il 2028. Non sono agevolabili i progetti sotto i 200.000 euro; il tetto per singolo progetto è di 100 milioni. La comunicazione ad Agenzia delle Entrate va trasmessa dal 31 marzo al 30 maggio di ciascun anno, seguita dalla comunicazione integrativa dal 3 al 17 gennaio dell’anno successivo, a pena di decadenza.

Sull’intensità serve un avvertimento pratico. La percentuale teorica, definita dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027, può non coincidere con quella effettivamente fruibile: dipende dal rapporto tra risorse stanziate e crediti richiesti. Nel 2025 il credito è stato inizialmente riconosciuto al 60,3811%, poi integrato di un ulteriore 14,6189% dalla manovra.

Il quadro completo, aggiornato, è nella scheda dedicata:

Credito d’imposta ZES Marche e Umbria

Dal 2026 l’ambito territoriale della ZES unica è stato esteso alle zone assistite delle regioni Marche e Umbria, come individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale.

Il meccanismo sulle spese è lo stesso: terreni e immobili strumentali ammessi, sempre entro il tetto del 50% dell’investimento complessivo. Cambia l’intensità di aiuto, più bassa perché si tratta di aree in transizione. Cambia però anche un dato che conta molto in fase di pianificazione: sulle richieste a valere su queste aree l’Agenzia delle Entrate non ha applicato riduzioni percentuali, a differenza di quanto accaduto sulla ZES unica Mezzogiorno perchè le domande sono state inferiori alle risorse disponibili.

Per un’impresa marchigiana o umbra che sta valutando l’acquisto di una sede produttiva, questa è oggi la misura da guardare per prima. Dettagli e perimetro comunale nella scheda:

Credito d’imposta ZLS per il Centro-Nord

È la terza porta immobiliare del sistema dei crediti territoriali, e serve un’area del Paese che le due precedenti non toccano.

Il credito d’imposta per le Zone Logistiche Semplificate, istituito dall’articolo 13 del DL 60/2024 convertito dalla legge 95/2024, riguarda le ZLS costituite ai sensi dell’articolo 1, commi da 61 a 65-bis, della legge 205/2017: aree portuali e retroportuali del Centro-Nord. L’articolo 1, comma 444, della legge 199/2025 lo ha esteso agli investimenti effettuati dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2028.

Il perimetro delle spese ricalca quello della ZES unica: nuovi macchinari, impianti e attrezzature, acquisto di terreni e acquisizione, realizzazione o ampliamento di immobili strumentali effettivamente utilizzati per l’esercizio dell’attività nella struttura produttiva. Anche qui terreni e fabbricati non possono superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato, gli immobili strumentali sono agevolabili anche se già utilizzati, le acquisizioni tra soggetti in rapporto di controllo o collegamento sono escluse e i progetti sotto i 200.000 euro non sono ammessi.

Due limiti selezionano parecchio. Il primo è territoriale e doppiamente ristretto: valgono solo le zone ammissibili agli aiuti a finalità regionale ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c) del TFUE secondo la Carta degli aiuti 2022-2027, e solo all’interno del perimetro delle ZLS effettivamente istituite. Stare in un comune portuale non basta, va verificata la mappa.

Il secondo è la sovrapposizione con la ZES: dal 2026 la disciplina ZLS non si applica più ai territori di Marche e Umbria ammissibili agli aiuti regionali, perché quelle aree sono state ricomprese nella ZES unica. Chi opera lì guarda alla ZES, non alla ZLS.

Sulle percentuali, un dato utile in fase di pianificazione: sulle richieste 2025 a valere sulla ZLS l’Agenzia delle Entrate non ha applicato riduzioni, a differenza di quanto accaduto sulla ZES unica Mezzogiorno.

Le scadenze sono allineate a quelle ZES: comunicazione dal 31 marzo al 30 maggio 2026 per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026 e quelle previste fino al 31 dicembre, comunicazione integrativa dal 3 al 17 gennaio 2027 a pena di decadenza. Il quadro completo è nella scheda dedicata:

ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero, ma solo per il turismo

Questa è l’eccezione che spesso sfugge, e che vale la pena leggere per intero.

Invitalia ammette l’acquisto dell’immobile sede dell’iniziativa tra le spese ammissibili di ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero, per un importo non superiore al 40% dell’investimento complessivamente ammissibile, a quattro condizioni cumulative:

• l’impresa deve essere costituita da più di 36 mesi e non oltre i 60;
• deve operare nel settore turistico;
• la spesa deve essere sostenuta dopo la presentazione della domanda;
• l’acquisto deve rientrare in un progetto di nuovo impianto, ampliamento, diversificazione o trasformazione radicale.

Fuori da questo perimetro, l’immobile non è ammesso. Le opere murarie e assimilate restano finanziabili entro il 30% dell’investimento, per tutte le imprese.

Una precisazione doverosa sulla forma dell’agevolazione: a seguito dell’esaurimento delle risorse destinate al fondo perduto, per le domande presentate dal 1° luglio 2026 la misura è disponibile solo come finanziamento a tasso zero, a copertura fino al 90% del programma di spesa. Chi presenta domanda oggi ottiene finanziamenti a tasso agevolato, non un contributo a fondo perduto.

Legge 181/89, il rilancio delle aree di crisi industriale

La misura gestita da Invitalia per le aree di crisi industriale complessa e non complessa ammette il fabbricato tra gli investimenti agevolabili, in una combinazione di contributo in conto impianti a fondo perduto e finanziamento agevolato che può arrivare complessivamente al 75% delle spese ammissibili.

Le FAQ ufficiali di Invitalia affrontano direttamente il caso dell’acquisto di un capannone industriale: il preliminare stipulato prima della domanda non costituisce di per sé elemento ostativo all’ammissibilità, a meno che dal testo dell’accordo non emergano elementi che rendano irreversibile l’acquisto. Il pagamento di un anticipo in conto prezzo, per esempio, è indicato come elemento ostativo.

I filtri di accesso sono però pesanti: società di capitali, spese ammissibili non inferiori a 1 milione di euro (400.000 euro per i singoli programmi nel contratto di rete), incremento degli addetti dell’unità produttiva, localizzazione in area di crisi riconosciuta dal MIMIT. Non è uno strumento per la micro impresa.

Gli strumenti ISMEA per i terreni agricoli

Nel comparto agricolo la logica cambia, perché il terreno è il fattore produttivo primario e non un contenitore.

Generazione Terra finanzia fino al 100% del prezzo di acquisto di terreni agricoli da parte di giovani fino a 41 anni non compiuti, attraverso il patto di riservato dominio: ISMEA acquista il terreno e lo assegna al giovane, con mutuo fino a 30 anni compresi 2 di preammortamento. L’edizione 2026 aveva una dotazione di 120 milioni e uno sportello aperto dal 22 aprile al 19 giugno 2026, quindi oggi chiuso. Massimali a 1.500.000 euro per giovani imprenditori agricoli e startupper con esperienza, 500.000 euro per gli startupper con titolo di studio, con impegno a condurre direttamente il terreno per almeno 15 anni.

Più Impresa ammette i costi per l’acquisto di terreni nella misura massima del 10% del valore complessivo del progetto, all’interno di un pacchetto che combina mutuo agevolato e contributo a fondo perduto. Restano esclusi la costruzione o ristrutturazione di fabbricati rurali non strettamente connessi con l’attività del progetto. Lo sportello 2025-2026 si è chiuso il 27 febbraio 2026.

Trattandosi di misure a sportello che riaprono con cadenza sostanzialmente annuale, chi ha in programma un’operazione fondiaria dovrebbe iniziare a costruire il fascicolo prima dell’apertura, non dopo.

SIMEST Transizione Digitale o Ecologica, la porta laterale

Questa non la trova quasi nessuno, perché nell’elenco delle spese ammissibili la parola immobile non compare. Eppure è l’unica misura che combina l’ammissibilità dell’immobile con una quota a fondo perduto che può arrivare al 30%.

Il finanziamento SIMEST a valere sul Fondo 394/81 copre tre famiglie di spesa:

• transizione digitale,
• transizione ecologica
• e rafforzamento patrimoniale.

Le prime due sono elencate per tipologia. La terza no: la circolare operativa 4/394/2023 la definisce per criterio contabile, stabilendo che quegli investimenti devono risultare nell’attivo patrimoniale alle voci immobilizzazioni materiali, immateriali con esclusione dell’avviamento, e finanziarie, queste ultime ammesse solo per incrementi di capitale sociale e finanziamento soci di società controllate.

Un immobile strumentale si iscrive tra le immobilizzazioni materiali. Rientra quindi nel perimetro, insieme a terreni e macchinari.

Il vincolo che governa tutto è la proporzione: almeno il 50% dell’importo deliberato deve andare a investimenti digitali o ecologici, e solo la parte restante può finanziare il rafforzamento patrimoniale. La quota sale all’80% per le imprese con interessi nei Balcani Occidentali o negli Stati Uniti, e al 90% per le imprese energivore, per quelle che rientrano nella misura “Energia per la Competitività Internazionale” e per quelle con unità locali in territori colpiti da eccezionali eventi meteorologici.

Il filtro d’accesso è l’export: serve un fatturato estero pari ad almeno il 10% dell’ultimo esercizio, ridotto al 3% per le imprese energivore o che hanno intrapreso percorsi certificati di efficientamento energetico, oppure almeno il 10% del fatturato realizzato verso imprese clienti esportatrici. Servono inoltre sede legale e operativa in Italia e due bilanci depositati. Restano fuori la produzione primaria agricola, la pesca e l’acquacoltura, e i settori bancario, finanziario e assicurativo.

L’importo massimo è il minore tra il 35% dei ricavi medi degli ultimi due bilanci e 500.000 euro per le micro imprese, 2.500.000 per PMI e PMI innovative, 5.000.000 per le altre imprese.

L’agevolazione si compone di due parti, e vale la pena tenerle distinte.

Il finanziamento è a tasso agevolato, pari a una percentuale del tasso di riferimento europeo scelta dall’impresa tra 10%, 50% e 80%, con durata di 6 anni di cui 2 di preammortamento, estendibile a 8 in alcuni casi. Va restituito.

Il cofinanziamento è invece a fondo perduto e non si restituisce. Spetta fino al 10% dell’intervento agevolativo, entro un massimo di 100.000 euro, alle imprese che possiedono almeno uno dei requisiti premiali previsti dalla circolare: PMI con sede operativa nelle regioni del Sud costituita da almeno sei mesi, PMI in possesso di certificazioni ambientali o di sostenibilità, PMI giovanile o femminile con almeno il 60% di partecipazione, PMI con quota export media di almeno il 20%, PMI innovativa o startup innovativa, impresa con interessi nei Balcani Occidentali o negli Stati Uniti, impresa con unità locali in territori colpiti da eccezionali eventi meteorologici.

La quota sale fino al 20%, con tetto a 200.000 euro, per le domande presentate entro il 31 dicembre 2026 da imprese energivore, da imprese che hanno intrapreso percorsi certificati di efficientamento energetico e da quelle rientranti nella misura “Energia per la Competitività Internazionale”. Se l’impresa è una PMI, la stessa quota arriva fino al 30%, fermo restando il limite di 200.000 euro.

Il tutto in regime de minimis, quindi con assorbimento del plafond. Va tenuto presente un meccanismo previsto dalla circolare: se il plafond disponibile non è capiente, SIMEST riduce d’ufficio il cofinanziamento e incrementa in proporzione il finanziamento. Il fondo perduto atteso può quindi evaporare in istruttoria senza che l’impresa lo abbia previsto, ed è un controllo che conviene fare prima di presentare domanda.

È lo strumento giusto per l’impresa esportatrice che sta già pianificando investimenti in digitalizzazione o efficienza energetica e vuole agganciarci l’acquisto della sede. Non lo è per chi vuole solo comprare il capannone: senza la metà del progetto in transizione digitale o ecologica, la pratica non sta in piedi.

Un’ultima avvertenza sui conti. Le percentuali di cofinanziamento si calcolano sull’intero intervento agevolativo, non sulla componente immobiliare, e i tetti in valore assoluto restano quelli visti sopra. Su un progetto da 600.000 euro con 300.000 di immobile, un cofinanziamento al 10% vale 60.000 euro sul totale, non 30.000 sull’immobile. È un fondo perduto reale, ma va letto sul progetto complessivo.

I bandi regionali

Alcuni bandi regionali FESR e alcune misure di sviluppo rurale ammettono l’acquisto di immobili o di terreni, in genere con tetti percentuali analoghi a quelli visti sopra. La casistica è però troppo mobile per essere fotografata in un articolo: gli avvisi cambiano ogni anno e i perimetri variano da regione a regione. Qui la verifica va fatta sul singolo avviso vigente, non su un elenco aggiornato dei bandi né su una regola generale.

Tabella di sintesi

Misura	Acquisto immobile	Limite	Vincolo principale
Credito d’imposta ZES unica	Sì	Terreni + fabbricati max 50% dell’investimento	Progetto minimo 200.000 euro, no soggetti collegati
Credito d’imposta ZES Marche e Umbria	Sì	Terreni + fabbricati max 50%	Solo zone assistite da Carta aiuti
Credito d’imposta ZLS	Sì	Terreni + fabbricati max 50%	Solo dentro il perimetro delle ZLS istituite
SIMEST Transizione Digitale o Ecologica	Sì, come immobilizzazione materiale	Max 50% dell’importo deliberato (in alcuni casi fino al 90%)	Fatturato export minimo o in filiera che esporta
ON – Oltre Nuove imprese a tasso zero	Sì, solo turismo	Max 40% dell’investimento	Impresa costituita tra 36 e 60 mesi
Legge 181/89 aree di crisi	Sì	Nel piano di investimento produttivo	Spese ammissibili da 1 milione, incremento addetti
ISMEA Generazione Terra	Sì, solo terreni	Fino al 100% del prezzo	Under 41, conduzione per 15 anni
ISMEA Più Impresa	Sì, solo terreni	Max 10% del progetto	Giovani e donne in agricoltura
Nuova Sabatini	No	–	Terreni e fabbricati esclusi
Resto al Sud 2.0 / Autoimpiego Centro-Nord	No	–	Locali in locazione o comodato

I tre errori di timing che fanno saltare la pratica

Firmare prima della presentazione della domanda. È l’errore più frequente e il più costoso. Praticamente tutte le misure richiedono che la spesa sia sostenuta dopo la presentazione della domanda, e alcune vanno oltre: un preliminare che renda irreversibile l’acquisto può bastare a far dichiarare non ammissibile l’intera voce. Il rogito anticipato di due settimane vale un contributo perso.

Comprare da un soggetto collegato. La regola ZES è esplicita e vale come principio generale in tutte le misure che ammettono l’immobile. La compravendita dal socio, dalla società del gruppo o da un soggetto collegato ai sensi dell’articolo 2359 del codice civile non è agevolabile. Vale anche quando il prezzo è perfettamente di mercato.

Sottostimare il vincolo di destinazione. L’immobile agevolato non può essere ceduto, distolto dalla destinazione produttiva o dato in uso a terzi per il periodo di vincolo previsto dal bando. È un impegno che sopravvive alla concessione e che va valutato in sede di business plan, non scoperto al primo controllo.

Cosa fare quando l’immobile resta fuori

Se il progetto non rientra in nessuna delle eccezioni, restano alcune strade che spesso valgono più di quanto sembri.

La prima è ribaltare l’impostazione: acquisire i locali in locazione o comodato e agevolare le opere edili di adeguamento, che in Resto al Sud 2.0 arrivano al 50% del programma di investimento e in ON al 30%. Su un immobile che va comunque ristrutturato, la parte agevolabile può risultare consistente.

La seconda è separare i due piani finanziari: mutuo bancario ordinario per l’immobile, assistito dal Fondo di garanzia per le PMI, e finanza agevolata per macchinari, impianti e digitalizzazione. È l’architettura più usata e quasi sempre la più efficiente.

La terza, per chi opera nel Mezzogiorno o nelle zone assistite di Marche e Umbria, è dimensionare il progetto in modo che l’immobile resti sotto la soglia del 50% e diventi quindi agevolabile con la ZES. Il che significa, molto concretamente, pianificare l’acquisto insieme agli investimenti produttivi e non un anno prima.

L’errore da evitare, in ogni caso, è partire dall’immobile e cercare a posteriori il bando che lo finanzi. Nella finanza agevolata funziona al contrario: si parte dal progetto industriale, si verifica quale strumento lo copre, e solo allora si decide come e quando comprare il fabbricato.

Resta aggiornato sulle misure per gli investimenti produttivi

Le misure che contano per chi investe in una struttura produttiva cambiano in continuazione: percentuali di riparto ZES, rifinanziamenti della Nuova Sabatini, aperture della Legge 181/89 sulle singole aree di crisi, nuovi avvisi FESR regionali. Una finestra persa vale spesso più del costo dell’investimento agevolabile.

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Domande frequenti

Se stai valutando l’acquisto di una sede produttiva e vuoi capire se rientra in una delle eccezioni, possiamo esaminare insieme il progetto prima che tu firmi qualsiasi cosa. È il momento in cui l’analisi vale davvero qualcosa.

Dati verificati su fonte primaria alla data del 20 agosto 2026.